نوسانات اقتصادی و افزایش تورم ناشی از این تنش‌ها همواره از عوامل تأثیرگذار بر قیمت و معاملات مسکن بوده است. به گفته بسیاری از کارشناسان، بعد از تحولات‌ حاصل از دونرخی شدن سوخت تا حدودی ریتم نرمال بازارها موازی به‌هم‌ریخته شده است بازار‌هایی مانند ارز و طلا که در چند ماه گذشته از ثبات نسبی برخوردار بودند، به‌یک‌باره با اثر تورمی واقعی و غیرواقعی به هم ریختند.

بعد از تحولات حاصل در بخش سوخت دو دیدگاه واقعی و توهمی در جامعه حادث شد. دیدگاه واقعی این اتفاق افزایش نرخ دلار از کانال 11 هزار تومان به 12 هزار و 500 و حتی 800 تومان بود و دیدگاه توهمی که از بطن انتظارات و هراس جامعه حاصل شد باعث شد شاهد یک نوع تورم – رکودی از کف بازارها باشیم. انتظاری که علی‌رغم گفته‌ها و تأکیدات مسئولان نباید رسمیت پیدا می‌کرد، اما با برداشت‌های هراس گو نه از جامعه به بستر واقعیت رسید.

به‌هرروی ازآنجایی‌که تمامی این اتفاقات در برهه زمانی بسیار کوتاه روی داد توانست بر بازارهایی که نبض روزانه دارند تأثیرگذار باشد بر این اساس، بازارهایی همچون طلا، بازار سرمایه و بازار ارز با تابعیت از نوسانات روزانه درگیر جهش‌های ناگهانی شد. این مورد در کنار تقدیم بودجه باعث شده نبض روزانه بازارهای موازی دچار تنش‌های بزرگی شوند. به‌طور مثال بازار سرمایه که در طی آبان ماه دارای شاخص کل 305 تا 307 هزار واحدی بوده در طی روزهای اخیر با شکست کانال 330 هزار واحدی به 332 هزار واحد رسید. در این میان طلای ۱۸ عیار به ۴۶۶ هزار و ۳۰۰ تومان و قیمت سکه امامی به چهار میلیون و ۶۲۱ هزار تومان رسید.

به باور کارشناسان اقتصادی رشد پی‌درپی بازارهای تأثیرگذار بر اقتصاد کشور بیانگر دو سناریو و دو رویداد مهم تا پایان سال است. اگر این رشد تا پایان سال نو میلادی ادامه داشته باشد ما شاهد تورم بالای 40 درصد در کشور خواهیم بود که این تورم به علت بزرگی تا پایان سال و حتی در سال 99 نیز ادامه خواهد داشت

سناریو دوم متکی به عملکرد انقباضی رئیس بانک مرکزی و دولت خواهد بود. اگر در روزهای آتی دولت بتواند در باربر رشد افسارگسیخته دلار قد علم کند می‌توان تا در انتظار ثبات مقطعی در اقتصاد کشور باشیم.

به‌هرروی تحلیل این ابزار‌های تأثیرگذار بر بازار اقتصاد نشان می‌دهد همواره رشد بازارهای پرریسک در برهه زمانی کوتاه می‌تواند در میان‌مدت بر بخش مسکن اثرگذار باشد و اگر اثرگذاری این بازارها پردوام و تورمی باشد، می‌توان انتظار داشت در بلندمدت مسکن را به چالش بکشاند.

رابطه بازارهای موازی بر قیمت مسکن

در همین راستا یک کارشناس شهرسازی با بیان اینکه اثرپذیری مسکن از تحولات داخلی و خارجی گفت: مطالعات آماری نشان می‌دهد قیمت مسکن در کوتاه‌مدت تابع شاخص قیمت بازار بورس، سطح عمومی قیمت‌ها قیمت زمین، هزینه ساخت* قیمت نفت، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، کل مخارج خانوار و نرخ سود وام‌های بانکی است.

محمدعلی مهری در گفت و گو با «صما» گفت: تجربه نشان داده یک واحد شوک مثبت در شاخص کل بورس، در کوتاه‌مدت باعث کاهش محسوس قیمت مسکن می‌شود. این اثرگذاری در بلندمدت نیازمند تحلیل رشد این شاخص است اگر شاخص کل به‌عنوان نبض روزانه با رشد قابل‌توجهی روبه رو شود، اثر منفی بر بازار مسکن می‌گذارد.

وی گفت: افزایش شاخص کل بورس در کوتاه‌مدت منجر به انتقال نقدینگی به سمت بازار سرمایه می‌شود که خود منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و بالطبع، رکود بخش مسکن خواهد شد. در بلندمدت نیز شوک افزایش شاخص کل بورس همچنان با یک اثر منفی کمی تعدیل‌شده، بر شاخص قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد.

این کارشناس با بیان اینکه در طی روزهای اخیر بازار سرمایه پیشتاز جذب نقدینگی بوده خاطرنشان کرد: این بازار توانسته بخشی از نقدینگی‌های سرگردان و همچنین بخشی زا پول‌های حاصل از کاهش نرخ سود بانکی برخی از بانک‌ها را به خود جذب کند.

این جذب را می‌توان مرهون بازدهی بالای بازار سرمایه بدانیم چنانچه آمارها نشان داده بازدهی بازار سرمایه به‌عنوان یکی از کم ریسک ترین بازارهای موازی در طی سال‌های اخیر بسیار مطلوب بوده به‌طور مثال در یک بررسی بازدهی بازارهای موازی در طی سال‌های 90 تا 96 نشان می‌دهد سکه 63 درصد، ارز 28 درصد، بازار مسکن 13 درصد بوده درحالی‌که بازدهی در بازار سرمایه 154 درصد بوده است؛ بنابراین با رشد 332 هزار واحدی بازار سرمایه در طی روزهای اخیر روند و جذب نقدینگی‌های بیشتر در این بازار این بازدهی بیشتر خواهد بود. اگرچه بازدهی مسکن رد طی سال‌های 97 و 98 رقم قابل‌توجهی بوده اما نبود تقاضای واقعی این بازدهی را به چالش کشانده است.

مهری درخصوص اثرپذیری مسکن از سطح عمومی قیمت‌ها نیز گفت: زمانی که سطح عمومی قیمت‌ها در جامعه به‌واسطه افزایش نرخ ارز و سوخت افزایش می‌یابد دو اتفاق بر بخش مسکن حادث می‌شود؛ در کوتاه‌مدت به علت صرفه اقتصادی صادرات و تولید بخش اعظمی از نقدینگی‌ها به سمت تولید کشیده می‌شود و این کاهش اقبال هجوم نقدینگی به سمت بازار باعث کاهش قیمت مسکن در یک پریود زمانی بسیار اندک می‌شود، اما پس‌ازاین ماجرا به علت رشد سطح عمومی قیمت‌ها بازار مسکن نیز از این ماجرا منتفع شده و شاهد رشد می‌شود؛ اما از آنجایی که بخشی از رشد کنونی بازار مسکن به علت تنش ارزی سال پیش بوده رشد کنونی رشد قابل‌توجهی نخواهد بود.

این کارشناس شهرسازی در ادامه گفت: نباید فراموش شود قیمت مسکن رابطه مستقیمی با میزان هجوم تقاضای مصرفی و عرضه دارد زمانی که نقدینگی‌ها به سمت یک بازار کشیده می‌شوند آن بازار با رشد مواجه می‌شود حقانیت این موضوع را می‌توان در بازار سرمایه این روزها به‌وضوح مشاهده کرد.

این کارشناس درخصوص تأثیر درآمدهای حاصل از نفت نیز گفت: به‌طورکلی زمانی که نرخ ارز بیشتر از تصورات باشد کشور شاهد یک رفتار انبساطی می‌شود و این رفتار انبساطی می‌تواند تغییردهنده رفتار عرضه و تقاضا باشد. به‌ طور مثال نرخ هر بشکه نفت در دوران دولت نهم به نزدیک 100 دلار رسید و این موضوع باعث شد دولت با یک سردرگمی و سرگیجگی روبرو شود بنابراین به کرار شاهد آغاز پروژه‌های متعدد در کشور بودیم که به گفته متخصصان 50 درصد این پروژه‌ها فاقد شرورت اجرایی بود. همواره در کشورهای متکی به درآمد نفتی مشاهده‌شده نقدینگی‌های سرگردان در کشور به‌واسطه رشد قیمت نفت افزایش می‌یابد؛ و این رشد علاوه بر ارتقای سطح رفاهی جامعه باعث ایجاد تورم بیش‌ازحد می‌شود. حقانیت این موضوع را نیز می‌توانیم در افزایش دور از انتظار قیمت مسکن رد دوره 89 و 92 مشاهده کنیم.

وی درنهایت با بیان اینکه وضعیت کنونی اقتصاد کشور دستاورد رفاه دوران طلایی نفتی است اظهار کرد: رفتارهای انبساطی دولت سطح توقع تمامی بازارها را بالا می‌برد و چنانچه دیده می‌شود این رفتار می‌تواند برگرفته از عوامل داخلی مانند رشد نرخ سوخت، تورم و یا ناشی از رفتارهای مانند کاهش تولید و صادرات، بن‌بست‌های سیاسی و اقتصاد باشد. به‌هرحال بازارهای موازی همانند زنجیره به هم وصل هستند و افزایش نرخ تک‌تک بازارها می‌تواند در قیمت تمامی بازارها مؤثر باشد.

مسیر بعدی نقدینگی‌ها به سمت بازار مسکن است

همچنین یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه با افزایش قیمت توده‌ای بازارهای موازی قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت تأکید کرد: البته ازآنجایی‌که بازار مسکن پیش‌تر وارد رفتار افزایش قیمتی شده در روزهای آتی این رفتار نسبت به بازارهای دیگر کم‌رنگ‌تر و انقباضی‌تر است.

عطا آیت الهی با بیان مطلب فوق گفت: جدای از تأثیرپذیری قیمت مسکن از نرخ تورم حاصل از افزایش نرخ سوخت و ارز باید بدانیم بازار مسکن متقاضیان مخصوص به خود را دارد و ازآنجایی‌که ماهیت مبادله بازار مسکن ماهیت ساده دلار و ریسک این بازار نسبت به بازارهای موازی کم‌تر است در روزهای آتی شاهد رشد معاملات در این بازار خواهیم بود؛ بنابراین مسیر بعدی نقدینگی‌ها به سمت بازار مسکن خواهد بود و این بازار با درک این مطلب که این بازار رشد خود را پیش‌ازاین داشته و بخش تقاضا توانایی معامله این بازار را ندارند، شاهد رشد چندانی نخواهد بود.

وی گفت: به‌طور مثال اگرچه بازار سرمایه نسبت به بازارهای موازی به‌طور متوسط بازدهی به‌مراتب بالاتری نسبت به بازارهای رقیب مسكن، طلا و ارز داشته است؛ اما با توجه به ماهیت و ذات سرمایه‌گذاری در این بخش شاهد آن هستیم که نوسانات آن نیز به‌مراتب نسبت به سایر بازارها بیشتر بوده است به‌طوری‌که در برخی ادوار، بورس برای مدت طولانی در رکود بوده و سودی نصیب سهامداران نکرده است. هر زمانی که بورس با رشد زیادی همراه بوده است مطمئن برای مدتی پس‌ازآن شاهد استراحت شاخص و یا حتی بازدهی منفی بوده‌ایم بنابراین نمی‌توانیم این بازار را مآمن نقدینگی‌های مداوم بدانیم بدون تردید بازار مسکن در طی ماه‌های اخیر علی‌رغم رشد قیمتی شاهد رشد از سوی بخش تقاضا خواهیم بود.

آیت الهی درنهایت با بیان اینکه بازار مسکن ازجمله بازارهایی است که پارامترها و متغیرهای داخلی و خارجی نقش تأثیرگذاری در تعیین سرنوشت آن دارند، ادامه داد: ثبات نرخ ارز، ثبات و آرامش اقتصادی، قرار گرفتن رونق مسکن به‌عنوان یکی از اولویت‌های اصلی دولت، اتکا به نسخه‌های مختلف برای تأمین مالی بخش مسکن ازجمله عواملی است که می‌تواند در ایجاد رونق بازار مسکن نقش داشته باشد؛ اما در حال حاضر تمامی این مؤلفه‌ها به چالش کشیده شده است.