حال و روز مسکن در پایان عمر دولت یازدهم و تولد دولت جدید

اگرچه با آغاز اجرای برجام در سال 94، انتظار عموم بر این بود که به تدریج سایه رکود از بخش مسکن کم شود و با افزایش تحرکات در بازار معاملات و ساخت و ساز مسکن در پی افزایش وام مسکن و رونمایی از صندوق پس‌انداز یکم، در نیمه دوم سال 95 رونق به بخش مسکن بازگردد، اما عملا برخلاف پیش بینی های انجام شده این اتفاق عملی نشد و حتی افزایش تعداد معاملات در بازار در برخی مقاطع زمانی، حاکی از رونق مسکن و خروج از رکود نبود.

حال در شرایطی که بسیاری از فعالان ساختمانی و کارشناسان اقتصادی، زمان بازگشت رونق به بخش مسکن را بعد از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در سال جاری عنوان می کنند، بعضا نگرانی از افزایش قیمت­ها به ویژه در بازار اجاره بها نیز به دلیل کمبود تولید مسکن و افزایش تقاضا برای اجاره نشینی نیز مطرح می شود.

در این گزارش خبرنگار مجله «ساختمان» وضعیت بازار مسکن در سال جدید را از نگاه تعدادی از فعالان و کارشناسان اقتصادی بررسی کرده است که در ادامه می خوانید.

...............

بیت‌الله ستاریان، استاد اقتصاد دانشگاه تهران:

مسکن؛ اولین بازاری که رونق می گیرد

در حال حاضر مسئله مسکن به یک چالش جدی تبدیل‌ شده است. به طوری که بسیاری از سرمایه‌گذاران به دلیل سودهای کلان بانکی عرصه ساخت‌وساز را رها کرده و وارد بازی‌های بانکی شده‌اند. لذا احتمال می‌رود رکود بازار مسکن تا پایان بهار سال جاری هم ادامه پیدا کند، اما به‌ طور کلی بازار مسکن اولین بازاری است که شاهد رونق خواهد بود و به نظر می رسد در شش ماهه نخست سال ۹۶ بازار مسکن رونق بگیرد و میزان تقاضا برای مسکن افزایش بیشتری یابد. درواقع به‌ دلیل فروش نفت بسیاری از منابع آزادشده و تغییر و تحولی در میزان معاملات انجام خواهد گرفت و بازار مسکن در سال جدید وضعیت مطلوب­تری خواهد داشت.

اما در هر صورت در رکود فعلی مسکن، کل صنایع وابسته به مسکن هم درگیر رکود شده و دچار ورشکستگی شده‌اند. اگر دولت یازدهم برنامه‌های منسجمی در بخش مسکن اجرا می کرد، مسکن می‌توانست از وضعیت مطلوب‌تری برخوردار باشد. اما دولت کنونی مسئله مسکن را کوچک دیده و تنها راه نجات از وضع موجود را در ارائه وام تسهیلات لحاظ کرده است که البته آن هم براساس اصول و قاعده نبوده است.

..................

حسن سعادتمند، رییس کانون سراسری پیمانکاران عمرانی:

جای امیدواری برای رونق مسکن وجود ندارد

اگرچه طبق آماری که در بخش معاملات مسکن اعلام می‌شود، بازار تکان خورده است، اما هنوز اتفاق محسوس و مثبتی در جهت رونق بازار شاهد نیستیم. امیدواریم که برنامه‌ریزی‌های انجام شده در حوزه مسکن در سال 96 جواب بدهد، ولی با توجه به شرایط موجود امیدواری زیادی وجود ندارد که در سال 96 رونق خاصی اتفاق بیفتد. همانطور که بازار مسکن در سال 95 هیچ تحرک خاصی را تجربه نکرد و علیرغم پیش‌بینی‌های انجام شده مبنی بر اینکه در نیمه دوم سال گذشته اتفاقات خوبی در بازار مسکن می‌افتد و بازار از رکود خارج می‌شود، اما متاسفانه این امر محقق نشد.

.....................

فرهاد بیضایی، رئیس گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت:

بازار مسکن شرایط خروج از رکود را ندارد

در حال حاضر سیاست­گذاری جدی­ که برطرف‌کننده نیاز تقاضای مصرفی در بازار مسکن باشد، وجود ندارد. یعنی سیاست‌های دولت یازدهم در حوزه مسکن از همان ابتدا از تقاضای سرمایه‌ای حمایت کرده و باهدف سوداگری پیش رفته است. متأسفانه تمام تسهیلات ارائه‌شده همسو و مطابق با اقشار مصرف‌کننده نیست و اقساط این وام‌ها با توان مالی این اقشار تناسب ندارد.

شاید مسائل سیاسی به ‌صورت کوتاه‌مدت با ایجاد جو روانی باعث افزایش تقاضای بازار مسکن شود، اما این امر در بلندمدت محکوم‌ به شکست است. زیرا بار روانی بدون ایجاد رونق اقتصادی باعث حرکت‌های هیجانی بدون ثبات می‌شود. از سوی دیگر بانک‌ها که یکی از سرمایه‌گذاران غیرقانونی در بازار مسکن بودند، حال به خاطر نقدینگی قفل‌ شده‌اند و امکان حضور در این بازار را ندارند.

درمجموع تمام این عوامل بیانگر این است که بازار مسکن در حال حاضر شرایط خروج از رکود را ندارد و به‌طور حتم تا زمان انتخابات شاهد هیچ تغییری نخواهد بود. چون هر تغییری نیازمند مؤلفه‌های ویژه­ و پایدارتری است که هیچ‌کدام از آنها در دولت یازدهم شکل نگرفته است.

.........

جواد خوانساری، نایب رییس سندیکای شرکت های ساختمانی:

رونق مسکن در سال 96 بعید است

بسیار بعید است که بازار مسکن بتواند در سال 96 نظمی پیدا کند که درنتیجه رونق این بازار، صنایع و تولیدات داخلی هم به حرکت دربیایند. بنابراین از آنجایی که اغلب صنایع مملکت وابسته به امر صنعت احداث و ساختمان هستند و این بخش­ها هم در رکود قرار دارند، تولید مصالح ساختمانی هم در رکود خواهد بود.

متاسفانه بحران مسکن از چند سال پیش در کشور شروع شد و در سال 95 به شدت خود رسید. یکی از تاثیرات مهم کمبود گردش پول در مملکت، در بخش مسکن قابل مشاهده است که موجب شده تا خرید و فروش مسکن به حداقل برسد. در حال حاضر به دلیل رکود مسکن تعداد زیادی از واحدهای مسکونی سازندگان روی دستشان مانده و نتوانسته اند آنها را به فروش برسانند و به دلیل عدم گردش سرمایه آنها کاهش اشتغال و رغبت مردم برای خرید مسکن را شاهد هستیم.

اگرچه وزارت راه و شهرسازی تلاش زیادی کرده تا مسکن را از رکود فعلی نجات دهد و اوضاع این حوزه را ساماندهی کند، ولی تا به حال نتوانسته سرمایه گذاری واقعی و مورد نیاز را در این بخش تامین کند. درنتیجه بخش مسکن ساماندهی نشده و از رونق کافی برخوردار نیست.

......................

حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران:

افزایش معاملات خرید با فرارسیدن سررسید تسهیلات بانکی

انتظار می رفت که با توجه به شکل گیری مجلس دهم با شعار عبور از رکود، در نیمه اول سال ۹۵ شاهد پیش رونق و در نیمه دوم سال ۹۵ شاهد دوران رونق مسکن باشیم، اما این پیش­بینی در سال گذشته محقق نشد. مسئله این است که رکود مسکن بخشی نیست، بلکه وابسته به اقتصاد کلان کشور است و اگر اقتصاد کلان به حرکت در بیاید، اقتصاد مسکن هم رشد می کند. اما نه تنها در اقتصاد مسکن، بلکه در اقتصاد کلان هم شاهد رونق نبوده­ایم.

یکی از انتظارات فعالان اقتصادی و ساختمانی از دولت، اصلاح نظام پولی و بانکی کشور بود و انتظار داشتیم در شش ماهه ابتدایی سال گذشته، سیاست­های پولی و بانکی کشور که می­تواند یکی از عوامل اصلی خروج از رکود در هر بخش باشد، اصلاح شود. اما هنوز زور دولت و مجلس به مافیای پولی و بانکی نرسیده که بتوانند اصلاحی در سیاست­های پولی و بانکی انجام دهند و بانک­ها را از حالت بنگاهداری خارج کنند. با این حال امیدواریم که در سال جدید دولت نرخ سود بانکی را کنترل و نظام پولی را اصلاح کند.

بااین حال به نظر می­رسد که در سال ۹۶ مسکن رونق بگیرد. زیرا سررسید تسهیلات بانکی بسیاری از سپرده­ها نزد بانک­ها جهت دریافت تسهیلات مسکن فرا می رسد و به این ترتیب در سال آینده معاملات خرید خانه با استفاده از وام افزایش خواهد یافت. اگر این اتفاقات رخ دهد، بازار مسکن در ابتدای تابستان سال جاری به رونق می رسد و اوج افزایش معاملات مسکن بعد از برگزاری انتخابات اتفاق می افتد.

................

سعید ساعی شاهی، عضو هیئت رئیسه کانون سراسری انبوه سازان:

رونق مسکن در گروی افزایش قدرت خرید و تسهیل قوانین

مسکن صنعت پیشران کشور است و رونق صنعت ساخت وساز در جامعه اشتغال ایجاد می کند و اگر دولت به افزایش ساخت وساز کمک کند، رونق در همه صنایع ایجاد می شود. ولی تحقق این موضوع به شکل کنونی ممکن نیست. چرا که بازار مسکن و ساخت و ساز در سال 95 از شرایط مناسبی برخوردار نبود و علیرغم اینکه مسئولان ذیربط سیاست های تشویقی مثل وام‌های بانکی را برای بهبود وضعیت بخش مسکن در نظر گرفتند، اما رونق ایجاد نشد. انبوه سازان نیز از رهگذر این رکود سنگین و کاهش معاملات و ساخت و سازها، تجربه بسیار تلخی داشتند و بسیاری از پروژه های آنها متوقف شد و ادامه نیافت.

از طرفی، علیرغم وجود تقاضا در بازار مسکن، قدرت خرید متقاضیان کم است و سازندگان و انبوه سازان هم نمی توانند وارد تولید ساختمان شوند و به این امید بمانند که روزی برای واحدهای ساخته شده آنها مشتری پیدا شود.

امیدواریم در سال 96 اتفاقات بهتری در بخش مسکن بیفتد. در صورتی که قدرت خریداران بیشتر و قوانین تسهیل شود، احتمال می رود که رونق در این بخش حاصل شود. اما مسلما رکود اقتصادی فعلی ناشی از رکود بازار مسکن است و دولت باید ابتدا در بخش مسکن رونق و تحرک ایجاد کند. البته اگر بخش مسکن راه بیفتد، احتمال بروز تورم هم در این بازار وجود خواهد داشت.

...............

حسین طوسی، رئيس انجمن صنايع پروفيل UPVC در و پنجره ايران:

رونق صنایع در گروی خروج ساختمان از رکود

بازار مسکن در سال گذشته با رکود شدیدی مواجه بود و به طور کامل در رکود قرار داشت. به همین دلیل و تولیدکنندگان پروفيل UPVC در و پنجره، وضعیت بسیار سخت و نابسامانی را تجربه کردند. درواقع این صنف به دلیل این معضل، مشکلات، خسارت­ ها و آسیب های زیادی را متحمل و اکثر آنها دچار کمبود نقدینگی شدند. همچنین میزان تولیدات آنها بسیار پائین بود و بازار داخلی تقاضا و کشش نداشت. در چنین وضعیتی از سوی دیگر مسئله واردات هم آسیب بسیاری به ما رساند و رقابت های ناسالم در بخش واردات محصولات فاقد کیفیت خارجی، همه جزو مسائلی بود که برای ما بسیار زیان آور بود.

امیدواریم که در سال جدید تغییرات و تحولاتی در این بخش اتفاق بیفتد و بازار ساختمان و مسکن و ساخت وساز از رکود خارج شود تا درنتیجه، صنایع وابسته به صنعت ساختمان هم بتوانند مشکلات خود را رفع کنند.

...............

حسن محتشم، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران:

رشد قیمت اجاره بها با کاهش تولید مسکن

با توجه به اینکه انتخابات ریاست جمهوری در سال جاری برگزار می شود، منطقی است که تیم اقتصادی دولت شرایط اقتصادی را روان­تر کند و رونق را به بازار مسکن برگرداند. مسکن تابعی از اقتصاد کلان است و تا زمانی که اقتصاد کلان کشور به در شرایط نرمال قرار نگیرد بخش مسکن هم نمی تواند به طور مستقل به رونق برسد. اما ویژگی مسکن این است که اگر اقتصاد کلان بخواهد به گردش منطقی برسد، باید از بخش مسکن شروع کند که سهم ۱۵ درصدی در اقتصاد کلان دارد و بسیاری از صنایع به این بخش وابسته است.

باید توجه کرد که کاهش تولید مسکن در کشور، موجب افزایش انباشت متقاضی مسکن می‌شود و زمانی که اقتصاد کلان کشور وارد رونق شود، با ورود نقدینگی به بخش مسکن، قیمت‌ها به صورت مضاعف افزایش می‌یابد.

در این شرایط که مسکن در رکود است، مسئولان اگر انبوه‌سازان را با مشوق‌های لازم تشویق به ساخت و ساز نمی‌کنند، حداقل نباید عوامل بازدارنده تولید مسکن را افزایش دهند. چون عوامل بازدارنده تولید مسکن موجب رشد قیمت می­شود و عدم توازن قدرت خرید موجب می‌شود که واحدهای ساخته شده به فروش نرود. از طرفی کمبود مسکن و عدم خرید از سوی متقاضیان باعث خواهد شد تا واحدهای ساخته شده وارد بازار اجاره شود و اجاره بها نیز به دلیل افزایش تقاضا برای اجاره‌نشینی افزایش یابد.

..................

مصطفی قلی خسروی، کارشناس بازار مسکن:

افزایش قیمت­ در انتظار بازار مسکن

طبق سنوات گذشته در فروردین ماه، معاملات مسکن به کمترین میزان خود می رسد. به طور قطع تا پایان فروردین ماه سال 96 قیمت مسکن تغییری نخواهد کرد، اما ممکن است پس از آن بازار مسکن تحت تاثیر انتخابات ریاست جمهوری قرار بگیرد. پیش بینی می‌شود که در سال 96 بازار مسکن با افزایش قیمت­ها همراه باشد و نرخ تورم مسکن بالاتر از نرخ تورم عمومی حرکت کند.

بانک ها در ایجاد رکودی که بازار مسکن چند سال با آن دست به گریبان بوده است، نقش موثری دارند. به این دلیل که بانک ها با پرداخت وام به افرادی که توان بازپرداخت نداشتند، معوقاتی را ایجاد کردند. در حالی که اگر این املاکی که در واقع متعلق به بانک است، به فروش برسد و پول به بانک بازگردد و صرف امور دیگری شود، املاک بسیاری آزاد می شود.

................

اکبر معتضدی، رئیس انجمن تولیدکنندگان مواد شیمیایی صنعت ساختمان:

تعیین تکلیف بازار مسکن بعد از انتخابات

طبق روال سال های اخیر بازار مسکن در سال 95 با رکود مواجه بود. در سال گذشته اگرچه در برخی مواقع به خاطر برخی اتفاقات، بازار مسکن با تکان جزئی مواجه شد، ولی به نظر می رسد که ما شرایط رکودی را تا اواسط سال جدید در بازار مسکن شاهد خواهیم بود. درواقع به نظر می رسد که تکلیف بازار مسکن در سال 96 بعد از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در اردیبهشت ماه مشخص خواهد شد و به طور کلی تا قبل از روی کار آمدن دولت جدید در مهر ماه سال جاری، نمی توانیم اتفاق مثبتی را از این بازار انتظار داشته باشیم.

پیامد رکود مسکن بر صنف تولیدکنندگان مواد شیمیایی صنعت ساختمان، کاهش شدید فروش محصولات بوده است. به طوری که در حال حاضر حتی میزان فروش محصول بعضی از اعضای انجمن در بخش پروژه­های عمرانی و ساخت­وساز به یک­ پنجم کاهش یافته و اعضا با20 درصد ظرفیت خود کار می کنند.

........

محمود حقیقت طلب، کارشناس حقوقی املاک و مستغلات:

رونق بازار مسکن در برخی مناطق

در شرایط فعلی علی‌رغم تک رقمی شدن نرخ تورم و با وجود اینکه دولتمردان بر این باورند که قادرشده اند تورم را مهار کنند اما در حوزه مسکن هیچ گشایشی صورت نگرفته است. در چنین شرایطی حتی اگر همه سازمان­های دولتی عزم راسخی برای ایجاد تحول در بازار مسکن داشته باشند، تا زمانی که سیستم اقتصادی کشور به معنای واقعی تولیدمحور نشود، نمی توان امیدی به بهبود بازار مسکن داشت.

البته بازار مسکن در حال حاضر به صورت بخشی در برخی از نقاط رونق دارد، بنابراین علی­رغم اینکه گفته می شود بازار مسکن به صورت سراسری در رکود رفته است، اما عملا در برخی مناطق این بازار در دوره رونق به سرمی برد.

به نظر می رسد که دولت برنامه ای برای برون رفت از رکود ندارد. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران به جای اینکه در انتظار رونق بازار مسکن باشند، باید با انجام سرمایه گذاری‌های متمایز در سطح اقتصاد خرد، اقدام به انجام سرمایه‌گذاری هوشمندانه در بازار مسکن کنند.

به موازات عملکرد خرد دولت برای رکودزدایی از بخش مسکن، بعضا سیاست‌های پراکنده‌ای از سوی برخی از شهرداری‌ها برای ایجاد رونق در بخش مسکن صورت گرفته است. برخی شهرداری­ها با انجام اقدامات جزیره­ای و ارائه یکسری مشوقات خاص به سازندگان، به تصور خود درصدد رونق دهی به بخش مسکن درآمده اند، اما این اقدامات موردی از پتانسیل لازم برای ایجاد تحرک کلان در بخش مسکن برخوردار نیستند.

..............

محمدمهدی مافی، کارشناس مسکن:

افزایش قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی

شواهد بازار مسکن نشان می دهد که در سال 96 حجم معاملات افزایش می یابد که البته این رونق با افزایش قیمت به طور جهشی همراه نخواهد بود. تغییر قیمت ها در بازار مسکن به عوامل مختلفی بستگی دارد که ازجمله آنها میزان درآمدهای نفتی، وضعیت اختصاص بودجه عمرانی و سیاست های پولی و مالی کشور است.

لذا می توان با اطمینان گفت که افزایش قیمت مسکن در سال آینده کمتر از نرخ تورم عمومی کشور است و مردم نگران افزایش جهشی قیمت ها نباشند، چون بازار مسکن ظرفیت افزایش قیمت جهشی را ندارد.

درواقع امروز دوران اوج افزایش جمعیت را پشت سر گذاشته ایم و بازار مسکن در شرایطی دچار افزایش قیمت می شود که با افزایش نرخ رشد اقتصاد، مردم بخواهند خانه های خود را تبدیل به احسن کنند.

با توجه به اینکه هنوز بزرگترین مانع رونق بازار مسکن، پایین بودن قدرت خرید مردم است، پیش بینی می شود که معاملات واحدهای دارای متراژ کمتر و ارزانتر، سریعتر از سایر واحدهای مسکونی به دوره رونق برسد.

منبع: مجله ساختمان – شماره فروردین96